土地轉(zhuǎn)讓的期限不是固定的，雙方可以約定，但前提是——不能突破國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)出讓設(shè)定的最高年限。合同里寫(xiě)多少年，都得在這個(gè)框子里。

　　根據(jù)不同用途，最高出讓年限是這樣劃分的：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地也是五十年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年，綜合或其他用地五十年。這個(gè)分類來(lái)自《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，是硬性上限，任何轉(zhuǎn)讓行為都繞不開(kāi)。

　　很多人容易混淆兩個(gè)概念，但它們處在完全不同的交易層面。

　　土地出讓與土地轉(zhuǎn)讓

　　土地出讓是土地交易的一級(jí)市場(chǎng)。國(guó)家把國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給使用者，使用者向國(guó)家支付出讓金。操作方是國(guó)土資源管理部門(mén)，方式就是拍賣、招標(biāo)、掛牌或協(xié)議出讓。這更像一個(gè)初始權(quán)利的發(fā)放過(guò)程。

　　土地轉(zhuǎn)讓則是二次流轉(zhuǎn)。已經(jīng)拿到土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，再把權(quán)利轉(zhuǎn)給第三方。這屬于二級(jí)市場(chǎng)，交易形式主要是出售、交換和贈(zèng)與。簡(jiǎn)單說(shuō)，一個(gè)是“從國(guó)家手里拿地”，一個(gè)是“從別人手里接盤(pán)”。

　　這兩條路徑的法律關(guān)系和前置條件完全不同。出讓是你與國(guó)家之間的直接約定，轉(zhuǎn)讓則涉及到原使用權(quán)人和新權(quán)利人之間的再分配，中間可能還涉及出讓合同的承繼、開(kāi)發(fā)投資額的限制等問(wèn)題。

　　不把這兩個(gè)環(huán)節(jié)分清楚，交易安全就很難保證。

　　實(shí)務(wù)中，一些糾紛恰恰就出在誤將轉(zhuǎn)讓當(dāng)出讓，或者忽略了原出讓合同對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)讓的限制。核對(duì)權(quán)利的源頭，永遠(yuǎn)是第一步該做的事。