小產(chǎn)權(quán)房在上海能不能落戶，答案其實(shí)很直接——不能。這類房子連不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)都辦不出來(lái)，更不用說(shuō)把戶口遷進(jìn)去了。

　　很多人第一次接觸“小產(chǎn)權(quán)房”這個(gè)詞，容易被價(jià)格打動(dòng)。同樣的地段，價(jià)格可能只有商品房的三分之一甚至更低。但便宜背后是一個(gè)硬傷：它根本不是法律意義上的產(chǎn)權(quán)房，而是建在農(nóng)村集體土地上的房屋，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體主導(dǎo)建設(shè)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家統(tǒng)一的規(guī)劃審批和土地出讓程序。

　　這里有一個(gè)關(guān)鍵區(qū)別要拎清楚。通過(guò)政府批準(zhǔn)、有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的“新民居”，可以合法居住，但那屬于合法范疇。真正需要警惕的，是那些沒(méi)有任何合法建設(shè)手續(xù)的房屋——隨時(shí)面臨強(qiáng)制拆除的風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)這類房的人，利益不受法律保護(hù)。

　　從落戶的角度看，上海的戶口登記有一個(gè)基礎(chǔ)前提：你必須有一個(gè)合法的固定住所，而且這個(gè)住所能提供有效的權(quán)屬證明。

　　小產(chǎn)權(quán)房恰恰卡在最根本的環(huán)節(jié)上——它辦不了土地使用證，也拿不到房產(chǎn)證。沒(méi)有這兩樣?xùn)|西，戶籍管理部門(mén)無(wú)法受理落戶申請(qǐng)。這不是審核嚴(yán)不嚴(yán)的問(wèn)題，而是連基本門(mén)檻都?jí)虿恢?/p>

　　有人可能會(huì)想，如果長(zhǎng)期住在里面，是不是也能算“實(shí)際居住”？

　　不算。落戶審核看的是法定權(quán)屬，不是事實(shí)居住狀態(tài)。

　　現(xiàn)行土地管理法對(duì)農(nóng)村集體土地的使用范圍規(guī)定得很窄，只有四類情況允許建設(shè)：農(nóng)民自家的宅基地、農(nóng)村公共設(shè)施用地、村辦企業(yè)或聯(lián)營(yíng)企業(yè)用地，以及抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的特殊情形。在集體土地上建商品房出售，現(xiàn)行法律都不允許。小產(chǎn)權(quán)房大多就踩在這條紅線之外。

　　小產(chǎn)權(quán)房的兩種出路

　　關(guān)于這類房子的出路，業(yè)內(nèi)的討論一直沒(méi)停過(guò)。上海市相關(guān)部門(mén)的態(tài)度是分類處理：

　　一、符合土地規(guī)劃且已建成的，按規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)，把集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，之后可以拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證。但這個(gè)過(guò)程需要補(bǔ)繳土地出讓金，實(shí)際操作中成本不低，推進(jìn)速度也不算快。

　　二、不符合土地規(guī)劃的，土地性質(zhì)不變，也就意味著永遠(yuǎn)無(wú)法獲得合法產(chǎn)權(quán)。

　　所以能不能“轉(zhuǎn)正”，關(guān)鍵看當(dāng)初建的時(shí)候有沒(méi)有踩在正確的規(guī)劃用地上。大部分買(mǎi)家在入手的時(shí)候根本沒(méi)能力判斷這一點(diǎn)。

　　在落戶這件事上，這個(gè)信息差直接決定結(jié)果。如果你已經(jīng)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房，戶口問(wèn)題暫時(shí)是走不通的。如果你正在考慮，需要先明確一點(diǎn)：落戶的路徑必須建立在合法產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上。材料不齊、權(quán)屬證明缺失，審核窗口不會(huì)因?yàn)椤皩?shí)際居住多年”而網(wǎng)開(kāi)一面。

　　專業(yè)服務(wù)在應(yīng)對(duì)這類復(fù)雜情況時(shí)的價(jià)值在于，幫你提前識(shí)別哪些房子在規(guī)劃范圍內(nèi)、后續(xù)有沒(méi)有補(bǔ)辦手續(xù)的可能性，而不是等買(mǎi)了才發(fā)現(xiàn)卡殼。凡圖落戶咨詢?cè)趯?shí)際案例中處理過(guò)不少因?yàn)榉课菪再|(zhì)不清導(dǎo)致落戶擱置的情況，前期的篩查能省掉后面大量的時(shí)間成本。

　　關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房和戶口的關(guān)系，核心是一個(gè)權(quán)屬合法性前置的問(wèn)題。產(chǎn)權(quán)不清楚，后續(xù)的戶籍登記就無(wú)從談起。正在規(guī)劃落戶的人，不妨先把自己名下或計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)性質(zhì)摸清楚，這一步錯(cuò)了，后面的路都會(huì)堵住。